4月12日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學）與中國建設報社、建信住房服務有限責任公司成功舉辦了主題為“新發展模式下的住房租賃”的2023中國住房租賃發展論壇，并于4月18日線上播放。以下為本次論壇嘉賓主要觀點摘要：

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長 

致辭摘要：（1）中房學自成為全國性住房租賃行業組織以來，在發揮橋梁紐帶和參謀助手作用，推動行業發展，搭建溝通交流平臺等方面積極作為，未來將繼續加強住房租賃團體標準體系建設，推動住房租賃國家標準建設，探索開展住房租賃企業資信評價、住房租賃產品評價和從業人員教育培訓，更好地為住房租賃企業和從業人員服務。（2）過去，由于我國城鎮住房短缺，城鎮化快速推進帶動了住房需求快速增長，房地產業形成了“高負債、高杠桿、高周轉”（“三高”）為主要特征的“數量擴張型”發展模式。近年來，支撐房地產業快速增長的原有動力減弱，“三高”發展模式難以為繼。（3）房地產業新發展模式的核心內容包括：從解決住房“有沒有”轉向解決住房“好不好”，實行租購并舉，兼顧好住房市場和住房保障，有效盤活存量和優化增量，平衡好開發建設和運營管理，開發投資和租賃投資均有合理回報，能良性循環，可持續發展。（4）在房地產業新發展模式中，住房租賃將“唱主角”，發展好住房租賃有助于推動房地產業向新發展模式平穩過渡。（5）目前住房租賃處在支持政策和輿論環境的最好時期，住房租賃行業加速進入黃金時期，未來住房租賃市場前景還很廣闊。住房租賃企業要十分珍惜行業的黃金時期，努力提升美譽度，堅持做優做久做強做大的發展路徑；走職業化專業化發展道路；始終誠信經營服務。

致辭摘要：（1）住房租賃行業的發展要“想明白干實在”，“想明白”是最基本的認識論，“干實在”是最樸素的方法論，要切實解決租房中的短板與痛點，讓人們租得主動，住得開心。（2）住房租賃行業相關主體要始終銘記“中央的要求，人民的需求，我們的追求”，堅決貫徹落實中央的要求，滿足人民的多樣化需求，扎實推進行業健康發展。（3）中國建設報社是住房和城鄉建設部主管的綜合性行業權威媒體，負責宣傳黨中央、國務院關于住房和城鄉建設工作的方針政策和決策部署，及時報道行業重點工作進展、試點工作突破、行業突出問題，交流工作經驗，展示為民成就，引領行業發展。

黨委書記、董事長 王燊

致辭摘要：（1）國家加快培育和發展住房租賃市場的政策效應逐步顯現：保障性租賃住房加快籌建，供給端加快優化；保障性租賃住房REITs發行，打通行業募投建管退全鏈條；住房租賃企業開始注重建設和運營的質量，提高租戶滿意度，行業正朝著高質量發展方向轉變。（2）以2022年10月發起設立全國第一只住房租賃基金為契機，中國建設銀行推動形成了集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs上市為一體的全方位住房租賃金融體系，為金融支持健全房地產長效機制探索出一條新路。（3）當前我國住房租賃市場正處于快速發展的新起點，培育和發展住房租賃市場仍然需要多方努力，同心合力。

觀點摘要：（1）受房價看漲預期變化、流動人口規模和單身家庭數量增加、住房消費理念轉變等因素影響，我國已經形成了龐大的住房租賃市場，未來仍有增長空間。（2）我國每年新增大量進城務工人員、新就業大學生，有強烈的租房需求、有尊嚴的居住需求，特別是隨著零零后步入社會，對租得到、租得起、有尊嚴的居住需求將更加強烈。（3）目前我國住房租賃市場發展的三大阻點：住房租賃項目稅收貢獻小，地方政府積極性低；租售比偏低、項目投資回報率不合理，導致重資產的開發與持有意愿低；沒有實現租購同權，租房者沒有獲得感。（4）對地方而言，特別是人口凈流入的熱點城市，發展住房租賃既是優化投資環境、促進實體經濟高質量發展的重要內容，也是完善城市功能的重要舉措。（5）進一步促進住房租賃市場發展，用地政策、金融支持政策、公共服務供給等還應再加力，住房租賃立法也需要提速，未來需要制定一部固根本、穩預期、利長遠的住房相關法律。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任 

觀點摘要：（1）高負債、高杠桿、高周轉的房地產發展舊模式下，經營機制單一化、巨型化、跨區化、短期化，組織機制過度以企業為中心，驅動機制過度以牟利為驅動，價值機制片面依賴地租。（2）房地產發展環境面臨趨勢性、結構性變化，包括住房的屬性定位發生根本性轉變、住房供需總量基本實現平衡、老齡化加快和少子化加速、城鎮化減速和城鎮人口越來越向主要城市群都市圈集中、經濟進入新常態和城市發展動能發生根本性轉換等。（3）房地產發展新模式的基本內涵：融資和利潤機制轉向低負債、低杠桿、高品質，經營機制轉向組合化、中型化、本地化和長期化，并逐步構建“地租+房租”規范積累合理分享的價值機制。（4）住房租賃行業發展要堅持租購并舉，租在購前；大力推進租購同權；滿足多層次多樣化的租賃住房需求；積極推進租賃社區營造；推進房地產“投融建管服退”一體化，主體責任終身制。

觀點摘要：（1）“持有型不動產”是國內房地產行業轉型的重要方向，而“保障性租賃住房”這一具體資產類型為全行業平穩過渡提供了重要的現實抓手。（2）保障性租賃住房REITs是發展持有型業務適配的金融工具，是進一步發揮好資本市場功能，服務經濟高質量發展的具體體現。（3）保障性租賃住房REITs試點項目取得了良好的示范效應，打通“募投管退”循環，“以存量帶動增量”效果顯著。（4）租賃住房REITs發展的建議：形成租賃住房REITs的合理估值；制定合理穩定補貼政策及租金調整機制；將住房公積金制度改革與租賃住房建設、租賃住房REITs發展結合起來，推動新型住房體系建設；進一步鼓勵多主體、多類型資產參與發行保障性租賃住房REITs產品。

建信住房服務有限責任公司

觀點摘要：（1）國家通過探索公募REITs、私募基金、信貸、債券等金融產品和服務創新，從“募投建管退”各環節加強對住房租賃企業的支持，目前“募投建管退”全鏈條閉環已基本形成，但推廣條件還不夠成熟，產融結合還需進一步加強。（2）住房租賃是投入重收入薄的行業，需要進一步貫通融資渠道，以支持市場化、規模化、專業化住房租賃企業成長。（3）中國建設銀行將住房租賃作為戰略性任務，通過探索租賃權和運營權“兩權分離”創新模式，與合作方發揮各自優勢，支持培育市場主體，降低市場成本；將住房租賃項目與閑置資產盤活、城市更新、老舊小區改造、人才安居等相結合，以“住房租賃+”創新模式平衡政府與市場需求；設立住房租賃基金，構建“投貸管退”全周期服務體系，發揮金融科技優勢，為政府和企業提供數據支持。（4）未來，需要構建“投貸管退”和“租購聯動”兩類體系，形成產業與金融相互支撐格局；探索深化政府、產業、金融三方融合，推動行業高質量發展。

觀點摘要：（1）當前住房租賃市場發展處于黃金期，政策支持力度不斷加強，長租房市場發展更加穩健，整個社會對長租房接受度在明顯提高。（2）行業發展面臨著過度資本化，客群加速“士紳化”，規模趨于巨型化三大發展陷阱。（3）跨越長租房市場發展陷阱的建議：加強政府引導，健全政策體系；強化行業生態鏈，把行業做強做穩；提升市場包容度，在產品設計上兼顧到收入較低、支付能力較弱的群體；加強租賃社區公共管理，探索大型、巨型租賃社區的綜合治理體系。

觀點摘要：（1）企業的變革與國家推動高質量發展的邏輯是一致的，企業單純依靠規模擴張的時代已經過去，要通過質變推動量變。（2）住房租賃行業本質是存量住房經營行業，存量住房經營行業與房屋出售等行業不同，更聚焦未來收益的可持續性和上升空間。（3）“增益租”模式的核心是“顛覆的模式+劃時代的居住產品”，具有“無差價、無空置期、收益保底”三大特點。“增益租”模式符合未來行業經營的本質。

觀點摘要：（1）近期的“金融十七條”，對新建租賃住房、購買存量租賃住房、運營型住房租賃企業提供了相應的支持政策，未來隨著政策落地，規范化、規模化住房租賃企業將會獲得更多金融支持。（2）住房租賃企業要積極擁抱保障性租賃住房工作，參與保障性租賃住房“投融建管退”全流程。運營型住房租賃企業是決定項目是否盈利的關鍵，只有運營方與項目方、資金方三方合作共贏，才能更好推進租賃住房的資產管理，實現收益最大化。（3）科技創新與數字化是規模化運營租賃住房的基礎，是穩租金、定價管理的重要手段，通過應用智能物聯、對接銀行等第三方系統可以解決租住安全風險隱患，實現財務智能化、規范化管理。（4）圍繞住房租賃，為客戶提供社交平臺、輸出情緒價值、提供增值服務的同時，也能為住房租賃企業帶來經濟價值。

觀點摘要：（1）住房租賃是大民生小利潤、大行業小企業、小生意大情懷的行業。（2）宿舍型租賃住房服務于城市運行保障人員等，保障每一個公民有尊嚴、體面居住，符合共同富裕宗旨。產業園區租賃社區作為產城才融合背景下的宿舍型租賃住房，是職住平衡、改善人居、助力實體經濟的重要抓手。（3）住房租賃行業高質量發展需要在各部門各類政策、房源籌措、改建類合規審批、資金籌集、多主體聯動、大運營體系等方面形成合力。

觀點摘要：（1）當下，長租公寓行業品牌矩陣逐漸穩定，地產、資本機構投身其中，帶來更多可能性，行業政策愈發明朗，多重舉措提高產品供給。（2）調查結果顯示，客戶需求呈現租賃住房產品配置與需求錯位、租金不是唯一敏感點、分層趨勢逐漸明朗、居住條件不湊合等特點。（3）長租公寓行業普遍存在產品同質化程度高、對細分市場探索不足的問題，維護好主營業務客群，拓展不同群體的客戶產品，為未來產品轉型提供可能。（4）長租公寓產品的轉型路徑：精準定位，完全掌握客戶需求，為目標客戶提供“超預期”體驗；在戶配與戶型設計上下苦功，為坪效與體驗尋求平衡點；服務模式同頻轉型，拓展長租公寓產品的差異化服務。

觀點摘要：（1）住房租賃企業提升建設運營水平需要從經營、客戶、運營、品牌四個方面著手。從經營角度出發，要做細基礎管理，夯實基礎動作，實現“投資好+回報好+業績好”；從客戶角度出發，要做出特色服務和品質服務，提升客戶滿意度，保持高出租率及續租率；從運營角度來講，要做精細化管理，適度創新管理方式，實現降本、提質、增效；從品牌角度來講，要強化品牌調性，提升品牌價值，助力市場拓展。（2）伴隨企業規模擴展，企業運營、服務、管理的標準化將變得至關重要，企業需要制定相應的策略將標準化體系貫穿始終。（3）大型租賃社區的運營過程安全是最為重要的事項，需要嚴格保證。

圓桌對話：房地產業新發展模式下住房租賃突破與創新

主持人：周以升（高和資本執行合伙人）

對話嘉賓：

劉  琳（中國宏觀經濟研究院研究員）

田  莉（清華大學建筑學院城市規劃系副系主任）

蔡  真（國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任）

劉  翔（優客逸家董事長兼CEO）

文家武（湖北省住房保障建設管理有限公司副總經理）

梁志勇（珊瑚數據CEO）

王  卓（瑞聯平臺總經理兼世聯房地產評估公司執行董事）

Q1：房地產業新發展模式指什么？與住房租賃的關系是什么？

劉  琳:（1）中央目前還沒有文件對房地產業新發展模式進行明確闡述。從個人理解來看，房地產業新發展模式體現在房地產建設和消費方式的創新上。（2）過去房地產業發展模式以銷售、購買為主，過去兩年房地產市場發生了很大的變化，房地產業發展模式進入一個新的發展階段，房地產建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重，房地產消費方式轉向租購并舉。（3）租購并舉在新發展模式中具有非常重要的作用，它代表著住房消費方式的轉變。2021年可以看作租賃住房的元年，國家出臺了系列政策支持住房租賃市場發展，這為后期新發展模式的實施、租購并舉制度的建立提供了基礎條件。

Q2:在租賃住房發展過程中，政府能夠發揮哪些作用？

田  莉:（1）租賃住房發展不僅與房地產市場密切相關，也與城市空間結構優化、職住平衡、居住品質、租住同權等密切相關。（2）租住同權是比較理想的模式，在配套的公共服務設施如教育、醫療等方面，非市場能解決，更多依賴地方政府如何看待外來人口的居住權益問題。（3）政府應當推動集體建設用地上建設租賃住房，放松條條框框，讓市場在供應端發力，并實現民營企業與國有企業同等待遇。（4）目前很多空置和低效利用的商業、辦公等非居住類存量房屋，如何獲取統計數據，如何盤活利用是一個復雜的系統工程，需要一攬子的政策體系。

Q3:房地產業新舊發展模式中，金融生態有何不同？住房租賃行業在金融方面存在哪些挑戰？

蔡  真：（1）過去高杠桿的房地產開發模式主要依靠銀行單杠支持，新發展模式下房地產開發貸尤其是個人按揭會大幅下降，租賃住房REITs會增加，應積極探索地方政府專項資金及公共基金支持住房租賃市場發展。（2）政策性金融適用標準不在于機構性質是民營企業還是國有企業，而在于項目是否具有普惠性，需求是否具有公益性。（3）當前我國住房租賃人口超2億，由政府供給財政壓力巨大，大部分仍應由市場供給。

Q4：資產運營商面臨哪些機遇和挑戰？

劉  翔：（1）資產時代背景下，住房租賃運營商沒有尊嚴，但中長期來看，住房租賃市場一定會進入運營時代。（2）中資產模式只適用于住房租賃企業啟動時期，后期不應大規模擴張。（3）輕資產住房租賃企業要能夠認清形勢，擁抱變化。（4）在未來發展上，希望民營企業和國有企業在享受土地和金融支持政策上，待遇更加均等；REITs帶來的長周期低成本資金政策能夠真正落地。

Q5：作為國企，在保障性租賃住房建設運營中有哪些優勢？

文家武：（1）湖北省住房保障建設管理有限公司致力于打造保障性租賃住房“投融建管服退”專業省級租賃平臺，統籌全省資源解決湖北省新市民和青年人的住房困難問題。（2）湖北省住房保障建設管理有限公司存在三點優勢：形成了資產購置貸款、裝修貸、運營經營貸和股權貸款等多渠道、低成本的融資體系；解決了資產和土地問題；依托集團下物業、酒店管理公司等天然基礎優勢。

Q6：作為公寓數據咨詢領域的創業者，打算解決住房租賃行業哪些問題？

梁志勇：（1）從我們的視角來看，行業真房源問題還沒有得到很好解決。真房源問題的核心是底層數據樓盤的缺失。政府解決供給、金融等問題的基礎是要解決整體數據資產特別是樓盤數據缺失問題。（2）戶型結構當前存在供應與市場需求不匹配問題，建議住房租賃企業在追求坪效的過程中，積極探索多元化租賃住房，滿足多元化需求。（3）未來租賃平臺計劃將重啟，夯實底層數據，調節市場供給，調整租金定價。

Q7：當前純住宅收益只有1.5%的收益率，租賃住房REITs要求近三年每年凈現金流分派率不低于3.8%，如何看待這一問題？估值中需注意的問題有哪些？

王  卓：（1）收益可以區分為追求長期變現收益還是短期持有過程中租金收益，如市場處于上漲預期，企業一般可以接受短期內較低租金收益。（2）半市場化的保障性租賃住房，因其能獲得政策上的支持，經營成本較低，收益率達到要求可以實現。全部市場化的租賃住房，收益率相對較低，但很多優秀企業通過有效運營，也能使收益率滿足發行REITs的要求。（3）土地年限對租賃住房價值影響很大，目前沒有政策明確規定土地年限到期補繳金額。估價時一般按照假設土地使用年限到期，以基準地價或預期評估價的一定比例補交土地出讓金后延長土地使用期限來處理。（4）租賃住房項目估價需要考慮房地產、資本和人三個層次。